L'amministratore di condominio: nomina, doveri, poteri e revoca
L'amministratore è la figura centrale della gestione condominiale: riscuote le spese, paga i fornitori, convoca le assemblee, cura la manutenzione. Ma quali sono esattamente i suoi obblighi? Come viene scelto? E se non fa bene il suo lavoro, come lo si sostituisce? Rispondiamo a tutte queste domande.
1. Quando è obbligatorio nominare un amministratore
L'art. 1129 del Codice Civile stabilisce che la nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di 8.
- Fino a 8 condòmini: la nomina è facoltativa. I condòmini possono autogestirsi o affidare incarichi a turno.
- Più di 8 condòmini: l'amministratore è obbligatorio. Se l'assemblea non provvede, qualsiasi condòmino può chiedere al giudice la nomina di un amministratore giudiziario.
2. Chi può fare l'amministratore
Possono essere nominati amministratori:
- persone fisiche (anche un condòmino);
- società (di persone o di capitali) specializzate in gestione condominiale.
Requisiti
L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione richiede:
- godimento dei diritti civili;
- assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio;
- assenza di interdizione o inabilitazione;
- diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- corso di formazione iniziale in materia di amministrazione condominiale;
- aggiornamento professionale annuale (almeno 15 ore).
3. La nomina: come avviene
L'amministratore viene nominato dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi (art. 1136, comma 2, c.c.).
La delibera di nomina deve indicare:
- dati anagrafici e professionali dell'amministratore;
- compenso (deve essere specificato in modo analitico: compenso base, eventuali extra per adempimenti straordinari, spese vive);
- durata dell'incarico (di solito 1 anno, rinnovabile).
4. I doveri dell'amministratore (art. 1129-1130 c.c.)
I compiti dell'amministratore sono numerosi e precisi. Ecco i principali:
Gestione amministrativa
- Eseguire le delibere dell'assemblea;
- Convocare l'assemblea annuale per il rendiconto;
- Redigere il rendiconto consuntivo entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio;
- Curare la tenuta del registro dei verbali, del registro di contabilità e del registro di anagrafe condominiale.
Gestione economica e fiscale
- Riscuotere le quote condominiali;
- Pagare i fornitori e i servizi;
- Gestire il conto corrente condominiale (obbligatorio);
- Operare come sostituto d'imposta (ritenute su compensi a fornitori, dipendenti, ecc.);
- Presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta (Modello 770).
Manutenzione e sicurezza
- Curare la manutenzione delle parti comuni;
- Vigilare sul rispetto del regolamento;
- Adempiere agli obblighi in materia di sicurezza impianti (ascensore, caldaia, antincendio);
- Agire per la riscossione dei crediti verso i condòmini morosi.
Rapporti con i condòmini e con terzi
- Comunicare tempestivamente le delibere agli assenti;
- Fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione di pagamento delle spese;
- Rappresentare il condominio in giudizio.
Conservazione documentale
- Conservare tutta la documentazione per almeno 10 anni;
- Aggiornare il fascicolo del fabbricato (se esistente);
- Consegnare tutta la documentazione al successore in caso di cessazione.
5. I poteri dell'amministratore
L'amministratore ha il potere di:
- rappresentare il condominio in giudizio e nei rapporti con terzi;
- agire contro i condòmini morosi senza necessità di autorizzazione assembleare;
- ordinare lavori urgenti sulle parti comuni (salvo ratifica assembleare);
- convocare l'assemblea in via straordinaria in caso di necessità;
- sospendere i servizi al condòmino moroso (dopo 6 mesi di ritardo).
Non può, invece:
- approvare spese non deliberate (salvo urgenza);
- modificare il regolamento;
- transigere liti o rinunciare a crediti senza autorizzazione assembleare;
- delegare in modo generico le proprie funzioni.
6. Il compenso: come si stabilisce
Il compenso dell'amministratore è liberamente contrattato tra le parti. Può essere:
- un compenso forfettario annuale (es. € 800-1.500 per un condominio di 10-20 unità);
- un compenso per unità immobiliare (es. € 50-80 per appartamento);
- un compenso a percentuale sulle spese gestite.
Deve essere indicato in modo analitico nella delibera di nomina. Eventuali incarichi straordinari (es. seguire lavori di ristrutturazione, pratiche per incentivi fiscali) possono essere compensati a parte, se previsto.
7. La revoca: quando e come
L'amministratore può essere revocato:
Dall'assemblea
In qualsiasi momento, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina (maggioranza intervenuti + 500 millesimi). Non serve una "giusta causa", ma se la revoca è senza motivo prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore può chiedere il risarcimento del danno.
Per giusta causa (art. 1129, commi 11-12)
L'assemblea può (e deve) revocare l'amministratore in caso di:
- mancata comunicazione di dati anagrafici o professionali;
- mancata apertura del conto corrente condominiale;
- confusione tra patrimonio del condominio e patrimonio personale;
- mancata riscossione dei crediti verso i morosi;
- mancata consegna del rendiconto nei termini;
- gravi irregolarità fiscali o amministrative.
Dal giudice
Ogni condòmino può chiedere al giudice la revoca dell'amministratore in caso di gravi irregolarità (art. 1129, comma 12, c.c.).
8. La cessazione dell'incarico e il passaggio di consegne
Alla cessazione dell'incarico (per scadenza, revoca o dimissioni), l'amministratore deve:
- consegnare tutta la documentazione al nuovo amministratore o al condominio;
- redigere un rendiconto finale della propria gestione;
- trasferire il saldo del conto corrente condominiale;
- comunicare ai fornitori e ai terzi il cambio di gestione.
Il passaggio di consegne è uno dei momenti più delicati: è consigliabile che avvenga in presenza di entrambi gli amministratori (uscente e subentrante) e di un condòmino delegato, con verbale di consegna.
9. Consigli pratici per scegliere (e controllare) l'amministratore
- Chiedete referenze ad altri condomini amministrati dalla stessa persona o società.
- Verificate i requisiti (formazione, aggiornamento, assicurazione professionale).
- Leggete il preventivo in modo analitico: compenso base, extra, spese vive.
- Controllate il rendiconto ogni anno: entrate, uscite, saldo del conto corrente.
- Non esitate a chiedere chiarimenti: l'amministratore è un mandatario dei condòmini, non un "padrone" del condominio.
- In caso di dubbi, potete chiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria.
In sintesi
L'amministratore di condominio è una figura con doveri precisi, poteri definiti e responsabilità concrete. La sua nomina è obbligatoria sopra gli 8 condòmini, il compenso va indicato in modo trasparente e la revoca è possibile in qualsiasi momento. Conoscere diritti e obblighi dell'amministratore è il primo passo per una gestione condominiale efficace, trasparente e senza sorprese.
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