Assemblea di condominio: guida completa

1. Cos'è l'assemblea e quali sono le sue competenze

L'assemblea condominiale è l'organo collegiale composto da tutti i condòmini (proprietari o titolari di diritti reali sulle unità immobiliari). È disciplinata dagli artt. 1136-1137 del Codice Civile, come riformati dalla Legge n. 220/2012.

Le sue competenze principali sono:

• approvare il rendiconto consuntivo e il preventivo di spesa;
• nominare e revocare l'amministratore;
• deliberare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria;
• approvare e modificare il regolamento condominiale;
• deliberare innovazioni e opere sulle parti comuni;
• approvare le tabelle millesimali (o le loro revisioni);
• decidere su controversie tra condòmini o tra condòmini e amministratore;
• autorizzare azioni legali nell'interesse del condominio.

L'assemblea si distingue in:

• Ordinaria: almeno una volta l'anno, per gli adempimenti "di routine" (rendiconto, preventivo, nomina amministratore).
• Straordinaria: ogni volta che sorga un'esigenza non rinviabile (lavori urgenti, modifica regolamento, sostituzione amministratore).

2. La convocazione: chi la fa, come e quando

Chi convoca

La convocazione spetta all'amministratore. Se l'amministratore non provvede, possono richiederla almeno 2 condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (art. 66 disp. att. c.c.). Se nemmeno così si ottiene la convocazione, i richiedenti possono procedere autonomamente.

Cosa deve contenere l'avviso

L'avviso di convocazione è un atto formale e deve indicare:

• giorno, ora e luogo della riunione (sia prima che seconda convocazione);
• ordine del giorno dettagliato e specifico;
• eventuale possibilità di partecipare in videoconferenza (se il regolamento lo consente);
• indicazione della possibilità di farsi rappresentare tramite delega.

Come si invia e con quali tempi

L'avviso deve essere comunicato con PEC, raccomandata A/R, fax o consegna a mano con ricevuta, almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.).

Il termine si calcola a ritroso: se l'assemblea è fissata per il 15 del mese, l'avviso deve essere spedito/consegnato entro il 10.

Cosa succede se la convocazione è irregolare

Se anche un solo condòmino non viene convocato o l'avviso non rispetta i termini, la delibera è annullabile (non nulla). Il condòmino pretermesso ha 30 giorni dalla data della delibera (o dalla comunicazione, se era assente) per impugnarla davanti al giudice.

3. I quorum: presenza e voti necessari

La validità dell'assemblea dipende da due parametri: il quorum costitutivo (quanti devono essere presenti perché la riunione sia valida) e il quorum deliberativo (quanti voti servono per approvare una decisione).

Quorum costitutivo

Quorum deliberativo per materia

4. Le deleghe: regole e limiti

Chi non può partecipare può farsi rappresentare da un altro condòmino tramite delega scritta. Le regole:

• Ogni delega deve indicare il nome del delegante e del delegato, l'assemblea di riferimento e, preferibilmente, l'orientamento di voto.
• Nessun condòmino può rappresentare più di 1/5 dei millesimi totali.
• L'amministratore non può ricevere deleghe (per evitare conflitti di interesse).
• Le deleghe vanno verificate dal presidente dell'assemblea in apertura di seduta.

5. Lo svolgimento: presidente, segretario e verbale

In apertura di assemblea, i presenti eleggono:

• un presidente, che dirige la discussione, verifica i quorum e mette ai voti le delibere;
• un segretario, che redige il verbale.

Il verbale è il documento più importante. Deve contenere:

• data, ora, luogo;
• elenco dei presenti e dei millesimi rappresentati;
• ordine del giorno;
• sintesi della discussione;
• testo esatto di ogni delibera;
• esito della votazione (favorevoli, contrari, astenuti) con relativi millesimi;
• firme del presidente e del segretario.

Un verbale chiaro e dettagliato è la migliore difesa contro le impugnazioni.

6. La partecipazione in videoconferenza

La Legge di Bilancio 2020 e successive modifiche hanno introdotto la possibilità di partecipare all'assemblea da remoto, a condizione che:

• il regolamento condominiale lo preveda o l'assemblea lo autorizzi;
• sia garantita l'identificazione del partecipante;
• sia assicurata la possibilità di intervenire, discutere e votare in tempo reale;
• il segretario possa redigere il verbale in modo accurato.

La videoconferenza è diventata una prassi consolidata e può ridurre significativamente le assenze.

7. L'impugnazione delle delibere

Un condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnare una delibera davanti al giudice entro 30 giorni dalla data della deliberazione (o dalla comunicazione, per gli assenti).

Delibere nulle (impugnabili senza termine)

• Violano norme imperative di legge;
• Hanno oggetto impossibile o illecito;
• Mancano degli elementi essenziali (es. assenza totale di ordine del giorno).

Delibere annullabili (impugnabili entro 30 giorni)

• Vizi di convocazione (mancato avviso, termini non rispettati);
• Quorum non raggiunti;
• Ordine del giorno non rispettato;
• Vizi nella verbalizzazione.

8. Consigli pratici per un'assemblea senza sorprese

1. Prepara l'ordine del giorno con cura: ogni argomento va indicato in modo specifico.
2. Rispetta i 5 giorni di preavviso: un giorno in meno può invalidare tutto.
3. Verifica i quorum in apertura: il presidente deve accertare la regolare costituzione prima di discutere.
4. Redigi un verbale chiaro e completo: è l'unico documento che "fotografa" la volontà dell'assemblea.
5. Comunica le delibere agli assenti: per far decorrere correttamente il termine di impugnazione.
6. Consenti la partecipazione da remoto: riduce le assenze e aumenta la partecipazione.
7. Evita la voce "varie ed eventuali" per deliberare: se un tema è importante, va messo all'ordine del giorno.