Il regolamento di condominio: contrattuale o assembleare? Tutto quello che devi sapere
Il regolamento è la "costituzione" del condominio: stabilisce le regole di convivenza, l'uso delle parti comuni, i criteri di ripartizione delle spese. Ma non tutti i regolamenti sono uguali, e le differenze contano molto. Scopriamo quali sono i tipi, come si approvano, cosa possono e non possono contenere.
1. Cos'è il regolamento condominiale
Il regolamento è il documento che disciplina:
- l'uso delle parti comuni (scale, ascensore, cortile, giardino, parcheggio);
- il decoro dell'edificio;
- i criteri di ripartizione delle spese;
- i diritti e gli obblighi dei condòmini;
- le regole di convivenza (rumori, animali, orari di silenzio, ecc.);
- le modalità di convocazione e svolgimento dell'assemblea.
È previsto dall'art. 1138 del Codice Civile e dagli artt. 68-72 delle disposizioni di attuazione.
2. Quando è obbligatorio
Il regolamento è obbligatorio quando il condominio ha più di 10 unità immobiliari. Per i condomini con 10 o meno unità, è facoltativo ma comunque consigliabile.
3. I due tipi di regolamento
Regolamento assembleare (o maggioritario)
- È approvato dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti + almeno 500 millesimi (art. 1138, comma 1, c.c.).
- Può essere modificato con la stessa maggioranza.
- Non può contenere clausole che limitino i diritti individuali dei condòmini sulle parti comuni o sulle proprietà esclusive.
- È vincolante per tutti i condòmini, anche per chi ha votato contro.
Regolamento contrattuale (o convenzionale)
- È predisposto dal costruttore al momento della vendita delle unità immobiliari, oppure è approvato da tutti i condòmini con atto sottoscritto da ciascuno (o inserito nei rogiti di acquisto).
- Può contenere clausole più restrittive rispetto al regolamento assembleare, ad esempio:
- divieto di destinare l'appartamento a ufficio o attività commerciale;
- divieto di tenere animali (clausola oggi nulla dopo la L. 220/2012, se si tratta di animali domestici);
- criteri di ripartizione delle spese diversi dai millesimi legali;
- vincoli sull'uso delle parti comuni.
- Per modificarlo, serve in molti casi l'unanimità dei condòmini (1.000 millesimi), perché le clausole hanno natura contrattuale.
4. Cosa può e non può contenere il regolamento
Cosa può regolamentare
- Orari di silenzio e limiti ai rumori;
- Uso di ascensore, cortile, giardino, parcheggio;
- Modalità di raccolta dei rifiuti;
- Decoro architettonico (divieto di stendere panni in facciata, installazione condizionatori, antenne);
- Criteri di ripartizione delle spese (se contrattuale);
- Regole per le assemblee e le deleghe.
Cosa non può fare
- Vietare animali domestici (art. 1138, ultimo comma, c.c., introdotto dalla L. 220/2012);
- Violare i diritti inviolabili del condòmino sulla propria unità;
- Stabilire regole in contrasto con norme imperative di legge;
- Impedire l'accesso alle parti comuni a cui un condòmino ha diritto;
- Modificare i diritti di proprietà senza il consenso dell'interessato.
5. Come si modifica il regolamento
Regolamento assembleare
- Basta la maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi.
- La modifica è vincolante per tutti.
Regolamento contrattuale
- Se la clausola ha natura contrattuale (inserita nei rogiti o firmata da tutti), per modificarla serve l'unanimità (1.000 millesimi).
- Se la clausola ha natura assembleare (anche se contenuta in un documento chiamato "contrattuale"), basta la maggioranza di 500 millesimi.
6. Il regolamento e i nuovi condòmini
Quando un'unità immobiliare viene venduta:
- Il regolamento assembleare vincola il nuovo acquirente dal momento dell'acquisto, perché è opponibile a tutti i condòmini.
- Il regolamento contrattuale vincola il nuovo acquirente solo se è trascritto nei registri immobiliari o se è richiamato nell'atto di acquisto.
7. Violazione del regolamento: cosa succede
Se un condòmino viola il regolamento:
- L'amministratore può inviare un richiamo scritto.
- In caso di reiterazione, l'assemblea può deliberare una sanzione pecuniaria fino a € 200 (o fino a € 800 in caso di recidiva), se il regolamento lo prevede (art. 70 disp. att. c.c.).
- Nei casi più gravi, l'amministratore o i condòmini danneggiati possono agire in giudizio per ottenere la cessazione della condotta e il risarcimento del danno.
8. Regolamento e animali domestici: un chiarimento
Dopo la L. 220/2012, nessuna clausola del regolamento (nemmeno contrattuale) può vietare in modo assoluto di tenere animali domestici. Tuttavia, il regolamento può:
- imporre l'uso del guinzaglio nelle parti comuni;
- richiedere la pulizia immediata;
- vietare l'accesso degli animali in specifiche aree (es. parco giochi, lavanderia comune).
Queste regole di condotta sono legittime perché non negano il diritto di detenzione.
9. Regolamento e locazioni brevi
Un tema sempre più attuale: il regolamento può limitare o vietare le locazioni brevi (tipo Airbnb)?
- Se il regolamento è contrattuale e contiene una clausola specifica, può limitare o vietare le locazioni brevi.
- Se il regolamento è assembleare, una delibera che vieti le locazioni brevi potrebbe essere impugnata, perché incide sul diritto di godimento della proprietà.
- In assenza di una clausola specifica, il condòmino è libero di destinare l'appartamento a locazione breve, nel rispetto delle normative locali (CIN, regolamenti comunali, ecc.).
10. Consigli pratici
- Leggete il regolamento prima di acquistare o andare in affitto in un condominio.
- Verificate se è contrattuale o assembleare: la differenza è fondamentale per capire cosa si può modificare.
- Chiedete all'amministratore una copia aggiornata del regolamento.
- In caso di dubbi, consultate un avvocato specializzato in diritto condominiale.
- Se il regolamento è vecchio (magari di 30-40 anni fa), valutate una revisione per adeguarlo alle normative attuali.
- Non ignorate le regole: le violazioni possono portare a sanzioni e, nei casi gravi, a azioni giudiziarie.
In sintesi
Il regolamento di condominio è lo strumento fondamentale per garantire una convivenza ordinata e trasparente. La distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale è cruciale: il primo si modifica a maggioranza, il secondo richiede spesso l'unanimità. Conoscere i propri diritti e i limiti del regolamento è il primo passo per vivere il condominio senza conflitti e per tutelare il valore del proprio investimento immobiliare.
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