Infiltrazioni d'acqua in condominio: di chi è la colpa e chi paga i danni?
Macchie di umidità sul soffitto, pittura che si scrosta, acqua che gocciola. Le infiltrazioni sono un incubo per i condòmini. Ma quando il danno viene da un privato e quando da una parte comune?
1. Il principio della responsabilità: l'art. 2051 c.c.
Il Codice Civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Per capire chi paga, bisogna quindi individuare il proprietario o il custode del bene da cui origina la perdita.
2. I tre scenari possibili
Scenario 1: La perdita viene dall'appartamento privato
Se si rompe un tubo flessibile del lavandino, la guarnizione del box doccia o lo scarico della lavatrice di un condòmino, l'acqua scende nell'appartamento sottostante.
- Chi paga: Il proprietario dell'appartamento da cui origina la perdita.
- Cosa copre: Il ripristino dei danni (tinteggiatura, parquet rovinato) e l'eventuale risarcimento per disagio.
- Assicurazione: Se il condomino ha una polizza privata "Globale Fabbricati" o "Capofamiglia", sarà la sua assicurazione a coprire i danni (al netto della franchigia).
Scenario 2: La perdita viene da una parte comune
Se si rompe la colonna di scarico condominiale, il pluviale sul tetto o un tubo dell'impianto di riscaldamento centralizzato.
- Chi paga: Il condominio, in proporzione ai millesimi di proprietà di tutti i condòmini.
- Cosa copre: Il condominio deve risarcire il proprietario dell'appartamento danneggiato.
- Assicurazione: Interviene la Polizza Globale Fabbricati del condominio.
Scenario 3: Il lastrico solare o il terrazzo a uso esclusivo
Se l'infiltrazione proviene dal terrazzo di copertura (lastrico solare) o da un terrazzo a livello:
- Se il terrazzo è di proprietà comune, la manutenzione e i relativi danni sono a carico di tutti i condòmini (in base ai millesimi).
- Se il terrazzo è a uso esclusivo di un condòmino, la responsabilità per le infiltrazioni è ripartita per 1/3 a carico del proprietario esclusivo (che ha l'obbligo di manutenzione ordinaria e impermeabilizzazione) e per 2/3 a carico dei condòmini che si trovano sotto la copertura (art. 1126 c.c.).
3. Cosa deve fare l'amministratore?
L'amministratore deve intervenire immediatamente solo se la perdita proviene da una parte comune. Se la perdita proviene da un appartamento privato, l'amministratore non ha il potere di entrare in casa del condòmino (sarebbe violazione di domicilio), ma deve invitare il privato a risolvere il problema e può diffidarlo dal continuare a causare danni alle parti comuni.
4. La ricerca del guasto: chi paga la "rottura"?
Spesso, per capire da dove arriva l'acqua, serve una ditta specializzata per la "ricerca del guasto" (es. con gas tracciante o termocamera).
- Se il guasto è privato, paga il privato (o la sua assicurazione).
- Se il guasto è condominiale, paga il condominio. Se si rompe il pavimento per cercare il tubo e poi si scopre che il tubo non era rotto, la spesa del ripristino è a carico di chi ha commissionato la ricerca in mala fede o per errore.
In sintesi
In caso di infiltrazioni, la regola è semplice: paga chi è proprietario o custode del bene che perde. Privato se il guasto è nell'appartamento, condominio se il guasto è nelle parti comuni. Per i terrazzi a uso esclusivo, la spesa si divide (1/3 e 2/3) tra chi ha l'uso esclusivo e chi sta sotto.
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