B&B e affitti brevi in condominio: si possono vietare?
Con l'esplosione del turismo e delle piattaforme online, molti proprietari hanno trasformato i propri appartamenti in B&B o case vacanza. Ma i vicini spesso protestano per il via vai di sconosciuti. Il regolamento può vietare gli affitti brevi?
1. Il problema della convivenza
Chi abita stabilmente in un condominio mal tollera il continuo ricambio di inquilini "mordi e fuggi". I problemi più comuni sono:
- Rumori notturni (bagagli, arrivi in orari improbabili).
- Scorretta raccolta differenziata dei rifiuti.
- Perdita delle chiavi e portoni lasciati aperti.
- Minore senso di responsabilità verso le parti comuni.
2. Il regolamento condominiale può vietarli?
La risposta dipende dal tipo di regolamento.
Regolamento contrattuale
Se il regolamento è di natura contrattuale (cioè è stato approvato all'unanimità o è stato predisposto dal costruttore e inserito in tutti i rogiti notarili), può legittimamente contenere il divieto di adibire gli appartamenti a B&B, affittacamere, case vacanza o attività ricettive in genere. In questo caso, il divieto è valido e chi affitta in violazione del regolamento può essere sanzionato o portato in giudizio per far cessare l'attività.
Regolamento assembleare
Se il regolamento è di natura assembleare (approvato a maggioranza dall'assemblea), non può vietare gli affitti brevi. La Cassazione ha chiarito più volte che il regolamento assembleare non può incidere sui diritti di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, né può vietare destinazioni d'uso che non siano vietate dalla legge o dal regolamento contrattuale. Una delibera presa a maggioranza per vietare i B&B sarebbe nulla e impugnabile.
3. La questione della "destinazione d'uso"
Spesso si confonde l'uso abitativo con l'uso commerciale/ricettivo. La giurisprudenza prevalente ritiene che l'affitto breve (fino a 30 giorni) di un immobile residenziale non comporti un cambio di destinazione d'uso urbanistico (che richiederebbe permessi comunali), ma rimanga un'attività di godimento del bene immobile. Tuttavia, l'attività deve rispettare le normative regionali e comunali (es. codici CIN, registrazione degli ospiti in Questura, tassa di soggiorno).
4. Come difendersi dai disagi
Se il regolamento non vieta gli affitti brevi, i condòmini residenti non sono del tutto indifesi:
- Rispetto delle regole comuni: L'amministratore può e deve sanzionare i clienti del B&B (tramite il proprietario) se violano il regolamento (es. rumore, rifiuti).
- Responsabilità del proprietario: Il proprietario dell'appartamento affittato è responsabile in solido per i danni causati dai suoi ospiti alle parti comuni.
- Modifica del regolamento: Se il regolamento è ancora assembleare, i condòmini possono tentare di elevarlo a "contrattuale" (serve l'unanimità dei proprietari, non della sola assemblea) inserendo clausole restrittive.
In sintesi
Gli affitti brevi e i B&B possono essere vietati in condominio solo se esiste un regolamento di natura contrattuale che lo prevede esplicitamente. Il regolamento assembleare approvato a maggioranza non ha il potere di limitare la facoltà del proprietario di mettere a reddito il proprio immobile. Tuttavia, il proprietario resta responsabile del comportamento dei propri ospiti.
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