Lavori urgenti in condominio: i poteri dell'amministratore e il diritto al rimborso
Un tubo si rompe nel weekend, un calcinaccio sta per cadere sulla strada, il portone d'ingresso è divelto. In caso di urgenza, non c'è tempo per convocare l'assemblea. Cosa può fare l'amministratore? E cosa può fare un singolo condòmino?
1. La regola generale: l'amministratore e le spese non deliberate
Di norma, l'amministratore non può ordinare lavori e impegnare il condominio in spese che non siano state deliberate dall'assemblea. Se lo fa di sua iniziativa, rischia di dover pagare di tasca propria. Tuttavia, la legge prevede un'eccezione fondamentale per i lavori urgenti.
2. L'articolo 1135 del Codice Civile
L'art. 1135 c.c. (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini) e l'art. 1130 c.c. (Attribuzioni dell'amministratore) stabiliscono che:
In caso di urgente necessità, l'amministratore ha il potere-dovere di incaricare un'impresa, ordinare i lavori e anticipare le somme necessarie per evitare danni peggiori all'edificio o pericoli per le persone.
3. Cosa si intende per "urgenza"
L'urgenza sussiste quando c'è un pericolo imminente di danno o di aggravio del danno, tale da non consentire di attendere i tempi tecnici per convocare un'assemblea straordinaria. Esempi classici:
- Rottura della colonna di scarico fognario con allagamento.
- Distacco di intonaco o cornicioni che minacciano la pubblica incolumità.
- Rottura dell'impianto di riscaldamento in pieno inverno.
- Messa in sicurezza di un albero condominiale sradicato dal vento.
4. Il dovere di ratifica
L'intervento d'urgenza non è un "colpo di mano". Una volta gestita l'emergenza, l'amministratore ha l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile (che sia ordinaria o straordinaria). L'assemblea dovrà prendere atto dell'operato e ratificare la spesa, inserendola nel bilancio consuntivo o preventivo per la ripartizione tra i condòmini.
5. Cosa succede se l'urgenza non c'era
Se l'assemblea dimostra che il lavoro non era urgente (es. tinteggiatura delle scale definita "urgente" dall'amministratore solo perché era in saldo), l'assemblea può rifiutarsi di ratificare la spesa. In quel caso, l'amministratore dovrà risponderne personalmente, a meno che non riesca a dimostrare l'utilità oggettiva dell'intervento.
6. E se l'amministratore non c'è o non agisce?
Se l'amministratore è irreperibile o si rifiuta di intervenire in una situazione di pericolo (es. una perdita d'acqua che sta distruggendo l'ascensore), qualsiasi condòmino può intervenire in stato di necessità (art. 2045 c.c. o art. 1134 c.c.). Il condòmino che anticipa le spese per i lavori urgenti sulle parti comuni ha poi diritto al rimborso da parte del condominio, a patto di poter dimostrare l'urgenza oggettiva e l'inerzia dell'amministratore.
In sintesi
L'urgenza legittima l'amministratore (e in casi estremi il singolo condòmino) a eseguire lavori sulle parti comuni senza la preventiva delibera assembleare. L'obbligo è quello di agire per evitare danni peggiori e di riferire immediatamente all'assemblea per la ratifica della spesa.
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