L'Assicurazione Condominiale

1. Cos'è la Polizza Globale Fabbricati

È un contratto assicurativo "multirischio" stipulato dall'amministratore per conto del condominio. Il suo scopo è tutelare il patrimonio comune e proteggere i condòmini dalla responsabilità civile per danni causati a terzi o alle proprietà private dalle parti comuni. Sebbene non sia obbligatoria per legge (tranne in casi specifici o se previsto dal regolamento), stipularla è considerata un atto di elementare prudenza. L'amministratore che non propone all'assemblea la stipula di una polizza potrebbe essere ritenuto responsabile per culpa in vigilando in caso di sinistri gravi.

2. Le principali garanzie (cosa copre)

Una buona polizza condominiale si divide in due macro-aree:

3. Le esclusioni (cosa NON copre)

È fondamentale leggere le esclusioni. Di solito l'assicurazione NON paga:

• I danni causati da mancata o cattiva manutenzione ordinaria (es. un tetto che perde perché non si puliscono le grondaie da 10 anni).
• I danni agli interni delle proprietà private (mobili, parquet), a meno che non sia stata stipulata una specifica estensione "proprietà private".
• I danni derivanti da lavori di ristrutturazione in corso (per quelli serve la polizza "CAR - Contractor's All Risk" dell'impresa).
• I danni causati da eventi sismici o alluvionali, a meno che non si acquisti l'onerosa garanzia specifica "Eventi Catastrofali".

4. Il nodo cruciale: la franchigia e lo scoperto

Quando l'assicurazione liquida un danno, quasi sempre applica una franchigia (es. "i primi 500 euro sono a carico dell'assicurato") o uno scoperto (es. "l'assicurazione paga l'80%, il 20% è a carico del condominio").

Chi paga la franchigia?

• Se il danno origina da una parte comune (es. rottura colonna di scarico), la franchigia viene ripartita tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà.
• Se il danno origina da una parte privata (es. tubo del bagno di un singolo condòmino) ma la polizza globale copre la ricerca del guasto, la franchigia deve essere pagata esclusivamente dal proprietario dell'appartamento responsabile. L'amministratore non può addebitarla a tutto il condominio.

5. Cosa deve fare l'amministratore in caso di sinistro

In caso di danno (es. allagamento), l'amministratore ha precisi obblighi:

1. Messa in sicurezza: Intervenire per evitare l'aggravamento del danno.
2. Denuncia tempestiva: Inviare la denuncia di sinistro alla compagnia assicurativa entro i termini di polizza (di solito 3 giorni).
3. Nomina del perito: Seguire la perizia del perito della compagnia e, se il danno è ingente, nominare un perito di parte del condominio per tutelare gli interessi dei condòmini ed evitare liquidazioni al ribasso.
4. Ripartizione: Una volta incassato il rimborso, distribuirlo o pagare le imprese di ripristino, addebitando le franchigie ai responsabili.

6. Il diritto di rivalsa della compagnia

Attenzione: se l'assicurazione paga un danno causato dalla negligenza del condominio (es. l'ascensore cade perché il condominio ha deliberato di non fare la manutenzione annuale obbligatoria per risparmiare), la compagnia assicurativa, dopo aver risarcito il danneggiato, eserciterà il diritto di rivalsa contro il condominio per farsi restituire fino all'ultimo centesimo. La polizza non copre l'illecito doloso o la grave negligenza.