Fascicolo del fabbricato (libretto di condominio): cos'è, cosa contiene e perché è fondamentale
Spesso se ne parla solo dopo un crollo, un'alluvione o un intervento strutturale. Eppure il fascicolo del fabbricato è lo strumento più importante per conoscere la "storia clinica" del proprio edificio. Scopriamo cos'è e perché ogni condominio dovrebbe averlo.
Cos'è il fascicolo del fabbricato
Il fascicolo del fabbricato (chiamato anche "libretto del condominio" o "cartella clinica dell'edificio") è un documento che raccoglie tutte le informazioni relative alla progettazione, costruzione, manutenzione e stato di conservazione di un immobile.
Non esiste ancora, a livello nazionale, un obbligo generalizzato e uniforme di dotarsene (se non in alcune regioni o comuni che lo hanno introdotto con normative locali). Tuttavia, con la Riforma del Condominio (L. 220/2012) e con le normative sulla sicurezza degli edifici, la sua importanza è cresciuta enormemente.
L'art. 1130, comma 1, n. 6, c.c. impone all'amministratore di curare la tenuta del registro di contabilità e di conservare tutta la documentazione relativa alle parti comuni. Il fascicolo del fabbricato è l'evoluzione naturale di questo obbligo.
Cosa contiene
Un fascicolo ben strutturato raccoglie:
Documentazione tecnica e progettuale
- Progetto architettonico originario e successive varianti;
- Progetto strutturale (calcoli in cemento armato, fondazioni);
- Planimetrie catastali e licenze edilizie;
- Certificato di agibilità / segnalazione certificata di agibilità (SCA).
Impianti
- Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, termico, gas);
- Libretti di manutenzione di caldaia, ascensore, autoclave;
- Verbali di verifica periodica (ascensore ogni 2 anni, impianto di messa a terra ogni 5 anni, ecc.).
Manutenzione e interventi
- Registro delle manutenzioni ordinarie e straordinarie;
- Perizie, collaudi, certificazioni post-intervento;
- Documentazione fotografica degli interventi eseguiti.
Sicurezza e conformità
- Piano di manutenzione programmata;
- Certificato prevenzione incendi (CPI), se dovuto;
- Valutazione del rischio sismico (se eseguita);
- Attestato di prestazione energetica (APE) condominiale.
Documentazione amministrativa
- Regolamento condominiale e tabelle millesimali;
- Verbali delle assemblee (almeno degli ultimi anni);
- Polizze assicurative;
- Contratti con fornitori e imprese.
Chi lo redige e chi lo aggiorna
- Redazione iniziale: spetta al costruttore/impresa edilizia al momento della consegna dell'edificio. Negli edifici più vecchi, può essere ricostruito da un tecnico incaricato (architetto, ingegnere, geometra).
- Aggiornamento: è compito dell'amministratore di condominio, che deve integrare il fascicolo ad ogni intervento, manutenzione o verifica.
- Conservazione: il fascicolo va custodito dall'amministratore e consegnato al suo successore in caso di cambio.
Perché è fondamentale
- Sicurezza: consente di monitorare lo stato di salute dell'edificio e programmare interventi prima che si verifichino emergenze.
- Valorizzazione immobiliare: un edificio con documentazione completa vale di più sul mercato.
- Accesso agli incentivi: per molte agevolazioni fiscali (Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus) è necessario produrre documentazione tecnica che, senza fascicolo, va ricercata con difficoltà e costi aggiuntivi.
- Responsabilità dell'amministratore: in caso di sinistro o crollo, il fascicolo è la prima cosa che viene richiesta da periti, assicurazioni e autorità giudiziarie.
- Trasparenza verso i condòmini: chiunque può chiedere di consultarlo, riducendo conflitti e sospetti sulla gestione.
Cosa fare se il condominio non ha un fascicolo
Se il vostro edificio ne è sprovvisto, il percorso consigliato è:
- Delibera assembleare per incaricare un tecnico della ricostruzione del fascicolo.
- Raccolta documentale presso il Comune (pratiche edilizie), il Catasto, i precedenti amministratori, le imprese che hanno eseguito lavori.
- Sopralluogo tecnico per fotografare lo stato attuale, verificare impianti e strutture.
- Redazione del documento in formato cartaceo e digitale.
- Aggiornamento periodico (almeno una volta l'anno, in occasione dell'assemblea di approvazione del rendiconto).
In sintesi
- Il fascicolo del fabbricato è la "cartella clinica" dell'edificio.
- Contiene progetti, certificazioni, verbali di manutenzione, documentazione impiantistica e amministrativa.
- La sua tenuta è un dovere dell'amministratore.
- È indispensabile per la sicurezza, la valorizzazione dell'immobile e l'accesso agli incentivi fiscali.
- Se manca, va ricostruito con l'aiuto di un tecnico abilitato.
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