Riscaldamento Centralizzato

1. Il diritto al distacco: l'art. 1118 c.c.

Fino a qualche anno fa, staccarsi dall'impianto centralizzato era un'impresa ardua. La Riforma del Condominio (L. 220/2012) ha modificato l'art. 1118 del Codice Civile, introducendo un principio chiaro:

In sintesi: il distacco è un diritto, ma non è assoluto. È subordinato a due condizioni fondamentali.

2. Le due condizioni per il distacco legittimo

3. Come dimostrare le condizioni: la perizia termotecnica

Il condòmino che vuole staccarsi non può semplicemente chiudere la valvola e smettere di pagare. Ha l'onere della prova. Deve incaricare un tecnico termotecnico abilitato che rediga una perizia asseverata dimostrando che:

1. Il distacco non crea squilibri idraulici/termici.
2. Il distacco non comporta maggiori costi per gli altri.

Questa perizia va presentata all'amministratore e all'assemblea. L'assemblea non deve "autorizzare" il distacco (è un diritto potestativo del singolo), ma deve prenderne atto sulla base della perizia. Se l'assemblea si oppone senza valide ragioni tecniche, il condòmino può far valere il proprio diritto in tribunale.

4. Le spese: cosa paga chi si stacca?

Qui nasce la maggior parte delle liti. La legge e la norma tecnica UNI 10200 dividono le spese del riscaldamento in due categorie:

Spese variabili (consumo)

Sono legate al consumo effettivo di calore (misurato dai contabilizzatori o dai millesimi di fabbisogno). Chi si stacca NON le paga più (ovviamente, non consumando più calore dalla rete comune).

Spese fisse (involontarie o di conservazione)

Sono le spese per la manutenzione della caldaia, l'acquisto del combustibile per le perdite di rete, la dispersione termica delle tubature comuni che passano nei muri, il compenso del terzo responsabile. Chi si stacca DEVE continuare a pagarle, in proporzione ai propri millesimi. Questo perché i tubi dell'impianto centrale passano comunque nei muri o sotto il pavimento del suo appartamento, disperdendo calore (riscaldandolo indirettamente) e richiedendo manutenzione.

5. L'impianto autonomo: i costi e gli obblighi

Chi si stacca deve installare un proprio impianto autonomo (es. caldaia a condensazione o pompa di calore). Questo comporta:

• Costi di installazione a proprio carico.
• Obbligo di rispettare le normative sulle emissioni (scarico a tetto dei fumi, divieto di scarico a parete salvo eccezioni).
• Obbligo di manutenzione annuale della propria caldaia e libretto di impianto.

6. Il problema della contabilizzazione del calore

Per i condomini che restano attaccati all'impianto centrale, dal 2016 è obbligatoria l'installazione delle termovalvole e dei ripartitori di calore (o contatori di energia) su ogni termosifone, per permettere la ripartizione delle spese in base al consumo effettivo (almeno il 50% della spesa deve essere a consumo, il resto a quota fissa/millesimale). Questo ha ridotto notevolmente la spinta al distacco, poiché anche chi resta nel centralizzato paga in base a quanto consuma.