Incentivi fiscali per il condominio

1. Premessa: il panorama è cambiato

Fino a pochi anni fa, il Superbonus 110% dominava la scena. Oggi quel capitolo è sostanzialmente chiuso: la maxi-detrazione è stata progressivamente ridotta e limitata, fino alla sua sostanziale archiviazione per la maggior parte degli interventi.

Nel 2026, il condominio può comunque contare su un ventaglio di agevolazioni, ma con aliquote, massimali e requisiti diversi rispetto al passato. È fondamentale informarsi con precisione prima di avviare qualsiasi lavoro, perché le condizioni cambiano di anno in anno.

2. Bonus Ristrutturazioni

È l'agevolazione più nota e utilizzata. Consiste in una detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Cosa copre in condominio

• Manutenzione straordinaria sulle parti comuni (rifacimento facciata, tetto, scale, impianti);
• Restauro e risanamento conservativo;
• Ristrutturazione edilizia.

Aliquote e massimali nel 2026

La normativa prevede una progressiva riduzione rispetto agli anni precedenti:

• 36% per interventi sull'abitazione principale;
• 30% per altri immobili;
• Massimale di spesa: € 48.000 per unità immobiliare.

Ripartizione in condominio

La detrazione spetta a ogni condòmino in proporzione alla propria quota millesimale o alla quota di spesa effettivamente sostenuta e documentata. L'amministratore rilascia una certificazione delle spese pagate.

3. Ecobonus

L'Ecobonus incentiva interventi di miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio.

Interventi agevolabili in condominio

• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (caldaie, pompe di calore);
• Installazione di cappotto termico;
• Sostituzione di infissi e serramenti;
• Installazione di pannelli solari termici;
• Interventi di building automation (domotica per il controllo energetico).

Aliquote

Le aliquote variano in base al tipo di intervento e possono andare dal 50% al 65% (o oltre per interventi combinati che migliorano significativamente la classe energetica). I massimali di spesa sono specifici per ogni categoria di intervento.

Come si ottiene

• Pagamento tramite bonifico parlante (con causale specifica, codice fiscale del beneficiario e P.IVA dell'impresa);
• Comunicazione all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori;
• Asseverazione di un tecnico abilitato per interventi di importo rilevante.

4. Sismabonus

Il Sismabonus incentiva interventi di miglioramento e adeguamento antisismico degli edifici.

A chi interessa

È particolarmente rilevante per i condomini situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (classificazione dell'INGV e delle Regioni).

Interventi agevolabili

• Rafforzamento strutturale (tiranti, cerchiaggi, consolidamento fondazioni);
• Adeguamento antisismico dell'intero edificio;
• Interventi di demolizione e ricostruzione con miglioramento sismico.

Aliquote

Le detrazioni possono andare dal 50% all'80% (o oltre, per interventi che riducono di una o due classi il rischio sismico), con massimali specifici.

Ripartizione

Come per gli altri bonus, la detrazione spetta a ciascun condòmino in proporzione alla quota di spesa sostenuta.

5. Bonus Barriere Architettoniche

Questo bonus, che in passato offriva una detrazione del 75%, è stato oggetto di significative restrizioni.

Situazione nel 2026

Le agevolazioni sono state limitate a interventi specifici (installazione o sostituzione di ascensori, montascale, rampe, piattaforme elevatrici) e sono subordinate a requisiti più stringenti rispetto al passato. È fondamentale verificare:

• la tipologia di intervento ammessa;
• i requisiti soggettivi (es. presenza nel condominio di persone con disabilità o over 65);
• i massimali di spesa aggiornati.

6. Come si ripartiscono le detrazioni in condominio

Quando un intervento agevolato viene eseguito sulle parti comuni, la detrazione spetta a ogni condòmino:

• in proporzione ai millesimi di proprietà, oppure
• in base alla quota di spesa effettivamente sostenuta (se diversa dai millesimi, ad esempio per spese a uso separato).

L'amministratore deve:

1. Deliberare l'intervento in assemblea;
2. Effettuare i pagamenti con bonifico parlante;
3. Conservare tutta la documentazione (fatture, bonifici, asseverazioni, comunicazioni ENEA);
4. Rilasciare a ciascun condòmino la certificazione delle spese per la dichiarazione dei redditi.

Il condòmino porterà in detrazione la propria quota nel modello 730 o Redditi PF, ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

7. Cessione del credito e sconto in fattura: a che punto siamo?

Per diversi anni, i condòmini hanno potuto optare per la cessione del credito a banche o intermediari, o per lo sconto in fattura applicato direttamente dall'impresa.

A partire dal 2023-2024, queste opzioni sono state progressivamente limitate e, per molte tipologie di intervento, non sono più disponibili. Nel 2026, la regola generale è il rientro alla detrazione diretta in dichiarazione dei redditi.

8. Il ruolo dell'assemblea e dell'amministratore

Per accedere a qualsiasi bonus, è fondamentale che l'assemblea:

• deliberi l'intervento con le maggioranze corrette;
• approvi il capitolato e il quadro economico;
• incarichi un tecnico abilitato per asseverazioni, APE, pratiche ENEA;
• autorizzi l'amministratore a effettuare i pagamenti con bonifico parlante;
• deliberi l'eventuale costituzione di un fondo cassa dedicato.

L'amministratore, dal canto suo, deve:

• conservare tutta la documentazione per almeno 10 anni;
• rilasciare le certificazioni ai condòmini entro i termini per la dichiarazione dei redditi;
• aggiornare il fascicolo del fabbricato con la documentazione dei lavori.

9. Checklist per il condominio che vuole accedere ai bonus

• Verificare con un tecnico la fattibilità dell'intervento;
• Consultare un commercialista o CAF per verificare aliquote e requisiti aggiornati;
• Deliberare in assemblea con le maggioranze corrette;
• Richiedere più preventivi e confrontarli;
• Effettuare i pagamenti con bonifico parlante;
• Conservare fatture, bonifici, asseverazioni, comunicazioni;
• Inviare la comunicazione ENEA (se dovuta) entro 90 giorni;
• L'amministratore rilascia la certificazione delle spese ai condòmini.